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退休族：「以房養老適合我嗎？」房子帶不走，「貸款+信託」成養老顯學
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2023/06/01
作者 愛長照企劃編輯 -
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文／愛長照企劃編輯
嬰兒潮世代屆齡退休年紀，據財政部統計處2022年房屋稅開徵戶數統計數據顯示，全台有超過八成房屋由40歲以上年齡層所持有，當中有近46％是由60歲以上高齡者擁有，而高齡化浪潮下推動的「以房養老」概念應運而生，也成了時下養老理財熱門話題，究竟該如何妥善運用不動產資源幫助提升退休後的生活品質成了重要課題，以下就帶您快速了解掌握以房養老重點。
▍不動產要不要賣？這三大族群適合「以房養老」！
「以房養老」簡單說就是將自己單獨持有的房屋抵押給銀行，由銀行機構每月固定撥款一筆生活費給你，讓退休族群不必為了老後開銷擔憂，能夠享有相對品質的養老生活；但是，究竟該如何確認以房養老（正式名稱：不動產逆向抵押貸款）是否適合自己，第一銀行建議可參考下列重點評估。
重點1. 誰適合安心貸以房養老？
1. 名下有不動產但無人繼承：
單身或膝下無子女奉養長者，可藉此活化自有資產，補足入住養生村或退休規劃等資金需求。
2. 長照需求長者：
若老後面臨失能狀況，每月生活開銷大愈減輕子女負擔，可以長輩自有房產申請繳付每月外傭及看護等費用。
3. 生活無虞開心樂享人生：
做好財務規劃享受樂活人生，隨時間累積增加負債，降低身後遺產稅負擔。
（圖片來源：photo ac）
重點2. 我的房產可以「以房養老」嗎？
「逆向抵押貸款（以房養老）」適合自有無貸款的房產，房產所有權為借款人單獨所有，具有行為能力。
重點3. 有哪些條件限制、如何申請？
● 申辦對象：年滿60歲之本國自然人 。
● 擔保品：借款人單獨持有之土地及建物為擔保，最高可貸7成。
● 貸款期間：最長35年，貸款期間加計借款人年齡不得低於95。
● 撥款方式：採本金平均法按月定額撥付。
● 申請方式：基本上同一般貸款，不同處是本貸款為年長者提供房子抵押給銀行，所以為了讓借款人及通知義務人（具有法定繼承資格之人，如配偶、子女等）都能完全瞭解本貸款的相關內容及權利義務，故於撥款前須辦理律師諮詢，由律師說明契約條款重要內容，並取得合格律師諮詢證明，見證後方可辦理本貸款，相關費用由借款人負擔。
重點4. 貸款金額及利息怎麼算？每月可拿到多少錢？
1. 每月撥付貸款金額：擔保品鑑價值×貸款成數÷貸款期數（每月為一期，金額計算至千元）。
2. 貸款總額：每月撥付貸款金額×貸款期數。
3. 每月利息：借款人每月應繳之利息以每月所撥付借款金額三分之一為限（計算至千元，以下捨去），不足金額（即與每月應付利息之差額）於契約到期或終止時一次收取。
舉例：張先生今年65歲提供台北市房屋辦理本貸款經銀行鑑價後為新臺幣2100萬元，貸放成數可達7成，貸款期間為30年360期。
試算結果：
1. 每月撥付貸款金額：2,100萬擔保品鑑估值x 70％貸放成數÷360期=40,833元（千元以下無條件捨去後）為40,000元。
2. 貸款總額：40,000（每月撥款金額 )x 360期=14,400,000元。
3. 每月利息收取上限：40,000 x 1 /3=13,333 元（千元以下無條件捨去）為 13,000元。
▍「逆向抵押貸款」結合「不動產保全型信託」雙重保障
若擔心名下不動產被不肖子女、親友盜賣或被設定他項抵押權，造成晚年不動產遭強制執行而居無定所，可搭配「不動產保全型信託」，有效保全名下不動產，提升雙重保障，信託財產可委由受託人或第三人協助管理或處分，例如出租，增加收益，因此，除了每月從「逆向抵押貸款」安心貸取得之資金，藉由「安養信託」約定每月給付定額生活費，剩餘資金則於信託專戶內累積，以備日後不時之需，如：醫療費、安養費。
若遇特殊情形得由信託監察人檢附單據申請支付委託人的醫療費或安養費，增加費用支付彈性，同時確保款項專款專用。
▍貸款到期或借款人往生，房子會變銀行的嗎？
申請以房養老並非賣房子，房屋產權、使用權仍歸借款人所有，如遇借款人身故，後續貸款處理方式如下：
● 由繼承人以自有資金清償貸款。
● 改由繼承人作新借款人申請一筆貸款，償還被繼承人貸款借新還舊 。
● 自行出售房產償還貸款
● 繼承人皆不願意處理或怠於處理時，則由銀行拍賣擔保品清償貸款。
✔ 第一銀行 以房養老安心貸資訊>>了解更多
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