2案例解析不動產風險管理

撰文：王柚鈞

靠不動產致富，應該是許多人心中曾期待或盤算的事，但投資一定有風險，尤其在近年變化多端，世界貿易、總體經濟詭譎的狀態下。過往曾接觸過2個諮詢案例，其一為不動產項目的投資，另一屬於不動產資產管理的範疇，當中產生的金錢損失，皆是因為未完善做好風險管理所致：

案例1》

成為建商股東，卻被告知合作夥伴跳票，推案告吹

過往就有因集資推案產生紛爭的新聞事件，而招募自然人當小股東，成立「一案建設公司」的風險也類似如此。當事人因朋友「食好鬥相報（編按：台語，意指若有好東西，大家會口耳相傳）」，投資150萬元，風光成為建商股東，最終卻被告知其合作的購地夥伴有跳票情形，且銀行正準備收回土融資金，倘若資金無法回補，推案即將告吹。

在了解上述投資過程後，其實可有不少作為來預防風險發生，如合資設立公司前有無見過其他所有投資人，了解其真實背景；除本身合資公司外，推案有無其他共同投資者；購地後登記的所有權人及辦理土地融資的申請人為誰；推案有無按時作業（如土地過戶、整地、規畫設計、請照等），然而期初的出資額對當事人而言不算多，加上對朋友的信任、受到投資計畫書上撰寫的投資利益吸引，容易將原本該有的風險意識降到最低。當然本案若能將出資的老本（即便不計息）收回，或因土地本身具有極高的開發效益，可再募集其他資金替代土融，又或有機會找到新買家、直接出售土地再扣除債務，並依出資比率分配價金後退場，都是可行方案。

案例2》

將房地產交由親信管理，卻多繳逾百萬元稅金

有些公司老闆可能會過度依賴公司老臣、親戚或其他關係密切之友人，讓其託管公司之外屬於個人的資產。可能因所託非人，造成資產在時空背景改變的情況下面臨風險。

近期就有一案件為當事人忙於創立各項事業，便將名下數間房產交代身旁的親信處理，因該親信本身不具有房地產管理及財稅的專業，加上年事已高，較無更新最新法規政策動態資訊的能力，以上情況最終讓當事人於房屋稅2.0新制上路後，多繳超過百萬元的稅金。

在持有房地產期間，房屋稅、地價稅都是必須考量的成本。而若未來有再換屋的需求，也應一併思考房地產交易時各種優惠稅率的使用，才可達合法節稅的目的。在愈難進入、操作的資本市場領域，就要愈懂得風險管理。上述2個關於不動產的案例，值得大家借鏡。（本《Smart智富》月刊專欄作者為台灣理財規劃產業發展促進會成員、認證理財規劃顧問（CFP®））

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