• 長輩遺留的房產 處分方式誰說了算?

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    由於繼承糾紛難解,鄭文在建議,針對不動產,最好可以協議分割,並以取得單獨所有權的方式辦理繼承登記,避免一代傳一代,房屋所有權人愈來愈多,將來要處分,情況就會非常複雜的窘境。


    文/林帝佑


    因為根據內政部統計,台灣因繼承的房屋移轉登記比重愈來愈高。在2013年以前,比重皆不到10%;然而從2014年突破10%之後,2023年截至7月,因繼承移轉的比重已經來到17%。隨著台灣人口老化加劇,繼承的議題已不容忽視,到底該怎麼處理?

    如果被繼承人留有有效遺囑,而繼承人們皆無異議,那後續財產就依遺囑進行分配。但是,並非人人都會預立遺囑,在沒有遺囑的狀況下,正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,當被繼承人逝世後,繼承人可以檢附被繼承人的死亡證明或除戶謄本,至國稅局申請被繼承人的遺產清冊等相關資料,查詢被繼承人是否有遺產或所得收入,以確認是否該拋棄繼承權或參加繼承。





    遺產清冊上,如果有不動產、動產、投資或利息收入等,就是繼承人繼承的標的,後續便會進入申報遺產稅,同時辦理遺產分配的流程。

    房產專家李季鴻解析,在遺產中,現金、投資或金融資產因可直接均分相對較無爭議。但
    不動產繼承相對複雜許多,就登記的型態而言,則有協議分割、持分共有及公同共有3種,分述如下。


    1. 協議分割

    鄭文在舉例,假設被繼承人的子女有甲、乙、丙3人,遺產中有A、B、C共3間房屋。如果全體繼承人同意,可以由甲取得A屋、乙取得B屋、丙取得C屋,並在分割協議書上簽名、蓋印鑑章,檢附有效印鑑證明送地政事務所完成登記後,3名子女便可各自取得所有權登記,日後由所有權人自由處分。


    2. 持分共有

    假設3名子女對前述房產,無法協議出由誰取得,則可依《民法》第1141條規定,可「按人數平均繼承」,所以甲、乙、丙3人可以各自登記A屋、B屋、C屋的所有權1/3,這樣一來,取得的遺產價格相同,就不會有爭議。但壞處在於,後續若要處分,情況相對複雜。


    3. 公同共有

    倘若3名子女對遺產分配暫無共識,又希能避免登記罰鍰發生,則可先以公同共有辦理登記,等到未來有共識時,再辦理協議分割或是持分共有。因為《土地法》規定,「繼承登記得自繼承開始之日起6個月內為之」、「聲請逾期者,每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰,但最高不得超過20倍」。


    ▍共有型態不同,處分方式也不同

    繼承登記完成後,如果是協議分割成單獨所有,因為所有權人產權完整,只要本人同意就可以處分房屋。至於持分共有或是公同共有,雖然同樣都是「所有權人不止一人」,但因為共有型態不同,所以欲出售時面臨的狀況也不同。


    ✔ 持分共有的狀況下

    因為各所有權人有自己明確的持分比率,所以各所有權人間可以互相買賣,也可以單獨處分自己的應有部分,出售給外人。但是,鄭文在表示,大多數正常的買方不會去買持分的房屋。

    所以
    持分人對外求售時,價格通常會低於市價,也因為較便宜,故成了投資客覬覦的對象,投資客在取得後,再透過法院變價分割的手續賺取差價。坊間常看到的法院變價拍賣案件,多半都是類似狀況所衍生的案件。

    不過,為了保障其他共有人,《民法》第824條規定,若由外人得標,「共有人有依相同條件優先承買之權,有2人以上願優先承買者,以抽籤定之。」

    舉例來說,假設3人各持有某間房屋各1/3的所有權,其中1人向法院聲請變價分割,而後法院進行拍賣,並由外人以每坪50萬元得標,這時,另外2位持分的所有權人可以提出優先承買權,而交易價格就是外人得標的每坪50萬元,如果2位所有權人都提出優先承買權,則以抽籤決定誰可以獲得購買權。



    ✔ 若為公同共有

    因為各所有權人沒有應有部分,所以無法單獨出售或處分,在沒有變更登記共有型態之前,想要出售就必須要經過全體同意才能辦理買賣登記,否則就要協議分割或改成持分共有的型態才能出售。

    但以上2種共有型態,在處分上也有例外的情形,以避免多數受制少數。依《土地法》規定,以下2種情形,共有人可代替全體共有人處分房屋的全部所有權:第1種是「共有人人數超過1/2,同時應有面積超過1/2」;第2種是「應有面積超過2/3,共有人人數不計」。

    處分前,法規要求共有人應通知其他的共有人,所以其他的共有人一樣可以主張以同一價格優先購買,如果通知後15日沒有購買意願,則可分配對應的價金。


    由於繼承糾紛難解,鄭文在建議,針對不動產,最好可以協議分割,並以取得單獨所有權的方式辦理繼承登記,避免一代傳一代,房屋所有權人愈來愈多,將來要處分,情況就會非常複雜的窘境。

     
      
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