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面對房貸選擇題怎麼做省最多？
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2022/03/21
作者 Smart智富 -
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文／林帝佑
隨著美國聯準會（Fed）對於貨幣政策的態度轉向緊縮，2022年全球邁入升息年，台灣跟著升息的機率也相當高。而利率的變動對於貸款人來說，是牽一髮而動全身，尤其房貸金額動輒數百萬元，若擔心升息影響，在還款年限、寬限期及計息方式等「房貸選擇題」時，要如何選對解方呢？以下將一一解析。
1.房貸年限，以每月可支配金額挑選
首先，貸款年限該怎麼選？一般購屋貸款年限常見為20年，近期也有30年、40年的選項。基本上，如果按期清償完畢，貸款年限愈短，利息總支出會愈少。不過仔細觀察，貸款年限愈短，每個月的還款金額也會愈高。
第一建經研究中心副理張菱育提醒，有很多貸款人受限於每個月可支配金額不足，只能透過選擇長年期的房貸來降低每月的房貸支出，但在升息趨勢下，利息總支出會變得高。
因而，若貸款人有閒置資金時，可以試著提早清償或是部分清償貸款，藉此降低本金餘額，將來計息的母數變少，自然可以省下一些利息。但是，第一銀行提醒，一般購屋貸款，銀行會與借款人簽訂「限制清償及轉貸期間」之條款，因此，貸款人若要提前清償或部分清償，建議要先與銀行確認綁約期間或是能不能提前部分清償的約定。
2.寬限期，後期還款壓力大，宜慎用
所謂的寬限期，是指「只繳息、不還本」的期間，目前寬限期常見為1年至3年。譬如房貸年限20年，寬限期3年，就表示貸款人前面3年只要償還利息、剩下的17年則需將剩餘的貸款和利息清償完畢，是一種先甘後苦的還款方式。
動用寬限期，利息總支出會比未動用寬限期來得多，同樣以貸款500萬元、利率1.4%、本息平均攤還試算，貸款年限20年，在寬限期3年的狀況下，利息總支出為83萬1,479元，比起不動用寬限期的房貸多支付近10萬元利息。
大家房屋企研室副理郎美囡分析，由於寬限期間只繳利息，等於大筆貸款本金會持續計息，如今升息在即，最好不動用寬限期；但若因故必需動用寬限期，要特別留意寬限期過後，能否負擔每個月驟增的還款金額。
3.還款方式，本金平均攤還利息較低
在還款方式上，貸款人有「本金平均攤還」和「本息平均攤還」2種選擇。第一銀行表示，前者每個月還款的本金固定，因此，初期每個月還款金額較多，但利息總支出較低；後者則是每月還款總額固定，但利息總支出會比較多。
《住展》雜誌研發長何世昌解析，因為本息平均攤還的方式，每個月還款金額固定，對一般年輕購屋族來說，較易進行財務規畫，但如果想要降低利息支出，就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式，前期雖然繳納金額較多，但隨著貸款餘額降低，購屋族受到升息的影響就會愈來愈低。
（圖片來源：photo ac）
4、計息方式，分段式受升息影響大
目前常見的計息方式，有「指數型房貸」和「循環型房貸」2大類，一般購屋族多採用指數型房貸。第一銀行解釋，這類型的貸款都是以「放款指數利率」（或稱「指標利率」）加「加碼利率」來計算貸款利息。通常放款指數利率會與中央銀行宣布升降息同步變動，加碼利率則是各家銀行依貸款人的信用狀況、銀行的成本及利潤等計算而來。
貸款人可以選擇1段式利率或是分段式利率，所謂1段式利率，就是指加碼利率在貸款期間不變；而分段式利率常見為2段或3段，加碼利率會階梯式向上調整，前期較低、後期較高，表示在放款指數利率不變的狀況下，貸款人每個月的還款負擔會隨之增加。
不論選擇1段式利率或分段式利率，放款指數利率都會跟著央行調整，但由於分段式利率愈後期愈高，何世昌分析，若又因升息使放款指數利率變高，對貸款人來說，就會變成放款指數利率、加碼利率雙漲，自然會比1段式利率受到升息的影響更大。
不過，何世昌也指出，房貸的還款期間往往長達十幾年，貸款人很難推估未來利率走向，所以目前大多數首購族會選擇2段式利率，起碼貸款初期可先適用較低的利率，但在升息的趨勢下，採用分段式利率的貸款人更要仔細評估財務計畫，多留些彈性。
在面對各式「房貸選擇題」時，郎美囡提醒，雖升息會影響房貸利息支出，但購屋族別只顧著省利息，應仔細規畫每月現金流，在還款進度和生活品質間取得平衡，同時也可善用網路免費的房貸試算工具，透過不同選項，找出最適合自己的還款方案。
原文經smart智富同意後轉載，原文請點此
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1. 降息會減輕房貸族多少負擔?
2. 可以用貸款買保單嗎？
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