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【朱國鳳專欄】怎麼買房？人生不能只剩一輛車，想要在宅養老，要如何提前準備？（上）
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2016/07/25
作者 前資深媒體人 朱國鳳 -
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臺鐵爆炸案驚動全台，炸彈客很快就曝光了，這時大家才知道，嫌犯已年過半百，全部財產只剩一台車與一隻狗，情況令人唏噓。
我在《長照2.0，可以長照我們的老後嗎？》一文曾經建議，不管政府的長照政策有多少「牛肉」，我們自己還是要做好3個準備，第一個就是：「一定要有一間自宅」。
(圖片來源：pixabay)
我知道目前房價仍然居高不下，要買一間房，真的很難。但我還是要強調：沒有一間自宅，如何指望在宅老化、在地養老？
一生租屋，當然也可以是一種人生選項。
不過請想一想，如果年輕時儲的糧不多，中晚年失去工作能力，沒有房子可以繼承，與親族網絡也斷了聯繫，當付不出租金時，棲身處可能就只剩山路旁的一台廂型車了。
在媒體圈任職時，我曾跑過房地產線與證券線，房市與股市都有高低循環，有漲就會有跌，一生中、絕對會碰到好幾次的景氣谷底。
趁著房價回軟，購置一間地段不要太差的自宅，中老年後，還可以拿自宅去反向貸款，可以在宅終老，又能貼補長期照護的開銷。
而且蔡政府的長照藍圖，資源偏重在「普及的社區化服務」，譬如「社區健康照護團隊」、「社區型多機能整合服務中心」，如果沒有一間自宅，老後被送到偏遠的照護機構，就無法在地老化，享受原本居住社區附近的照護資源。
另外，長照藍圖中的「支持家庭照顧者、到宅服務、居家護理、日間照顧、短期臨託、餐食服務、交通接送」等服務，也都是在宅養老才能享受得到。
因此我甘冒無殼蝸牛們的反彈，仍然衷心建議，老前真的要擁有一間房。
(圖片來源：goodstockphoto)擁有一間房，是朝向「在宅養老」目標的第一步，也是最重要的一步。
接下來，仍有許多準備動作，值得提前思考。
在宅養老需要「提前」思考的幾個重點，這可比選購老人住宅裡的設備，來得更重要，否則就算擁有一間房，也不表示能夠順利的在宅養老。
重點1：買最後一間房，要特別考慮地點
「蝦米，連第一間房都還沒有，就跳到最後一間房？」我可以預見有些讀者哇哇叫，但事實是，人生真的不太可能一間房子住到老。
有相當比例的家庭甚至是「三宅一生」，婚後先買一間小房子，滿巢期換一間大房子，空巢期時再換成一間小房子，或是換到房價較低的外縣市。
我有一位長輩原本住台北市，很多年前退休，立刻賣掉台北的電梯華廈，島內移民到氣候更宜人的台中，用台北的賣屋款，換購台中的透天厝。
因為台中房價比台北便宜一大截，長輩說，手邊多了一筆現金，透天厝的一樓還能出租做店面，二、三樓自住。於是他靠著這最後一間房，可以滿足自住，又能變出租金當養老金。
另一位長輩，差不多同時退休，他選擇賣掉新北市房子，換到苗栗山上當「陶淵明」，十幾年的田園人生過去，身體機能每下愈況，他常感慨，「老車不時要進廠維修」。這時才體會到，最後一間房，不能離醫院與市區太遠。
他想要再搬回市區養老，卻已經負擔不起大漲的房價，想要改買為租，又面臨房東婉拒租給老人的現實。
這就是我為何要提醒，中年後的換屋應該想得更遠一點，像是地點與屋型等等條件，是否利於老後。
而且，老後若想用「反向貸款」，住在自宅、同時又用房子借出養老金的話，苗栗山區的農舍，與台中市內的透天厝，哪一個才能順利申請到「反向貸款」呢？這些都需要早點想，否則就算擁有一間房，也不表示能夠如意地在宅養老。重點2：買最後一間房，要特別考慮出入
(圖片來源：pixabay)
多年前有一位老教授投書報社，記得大意是抱怨政府縱容房價大漲，讓很多住在公寓4、5樓的長者，無力換屋到1樓、或電梯華廈，看到這則投書，我很感慨。
很多年前，我曾採訪過這位教授，採訪時他還只是中高齡，他就住在一間公寓的頂樓，當年我還稱讚他住的頂樓視野真好，可以遠眺基隆河與松山機場。十幾年過去，教授老了，原本視野無限好的頂樓公寓，反而困住了他。
可以想見，每一趟的上下樓，對他都是挑戰。當我看到這則投書的感想是，老教授與眾多住在公寓4、5樓的長者，他們的困境，其實不能完全歸咎高房價，而是在中年時，沒預想到老後出入上下的艱難。
說話幽默風趣的戴德梁行總經理顏炳立，曾經形容買公寓頂樓可以練腿力。的確，年輕荷包少、腿力好的時候，可以選擇住公寓頂樓，但是也要預想到腿力不好時的對策。
對策就是要在衰老之前，提早換屋到有電梯的華廈、一樓，或是有空間可以加設電梯的公寓。
譬如臺北市都市更新處在去年公告施行－「臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」。
未來6樓以下的公寓，只要該棟建築所有權人100%同意後，就能增設電梯，並且領取電梯建築許可，還能申請部分工程費的補助。
但是請注意，申請補助需要該棟建築所有權人100% 的同意，通常1、2樓住戶對電梯沒有需求，多半不願出錢。
最重要的是，公寓的基地要有足夠的空間增設電梯、領到電梯建築許可，才能期待「外掛」電梯。
我知道，還有一種選項是，等待都更。
(圖片來源：pixabay)
即使住公寓頂樓，只要都更成為華廈，老後出入問題不就迎刃而解？先不要談文林苑都更案、與三重民宅被強拆案，如果法律現狀未改變，少數「釘子戶」仍然有權擋路的話，都更是一條漫漫長路。
我母親就是一位「釘子戶」，因為都更，都快要與幾十年的老鄰居翻臉了。住在4、5樓的住戶，都同意要都更；住1、2樓的住戶，卻是意興闌珊，其中包括我的老母親。原本經常往來的老鄰居，因為立場不同，現在已經成為陌路，建商當然更不容易整合成功。
對銀髮產品有關注的網友可能會說，現在不是有一種「爬樓機」嗎？何必擔心上下樓梯問題。
沒錯，我有實地看過爬樓機的操作，爬樓機有兩種款式：1.只載人、2.可載輪椅及人，市價約15~30萬元。這個選項好像比換屋到電梯華廈、一樓、加設電梯，都來得簡單且便宜。
但要提醒的是，爬樓機必須要有「一雙手」，也就是行動不便的人士，雖然可以坐著爬樓機上下公寓樓梯，但是他的背後，必須要有一雙手幫他去扶著這台爬樓機。
換句話說，如果老後沒有那「一雙手」，隨時陪在身邊，就算買了爬樓機，也還是會被困在家裡。
我們的規畫應該要（是），即使老後沒有那一雙手，仍然能夠坐上輪椅，自由自在地出入、去公園曬太陽，到圖書館翻翻書報，都不成問題。
因此現在就要提醒，早一點設想，換到方便出入的房子，才不會面臨「下樓痛苦、上樓艱辛」的困境。
＊下篇在這裡，我們將繼續探討，老人住宅裡的裝修，應該要注意的重要事項。
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在宅養老需要「提前」思考的幾個重點，這可比選購老人住宅裡的設備，來得更重要，否則就算擁有一間房，也不表示能夠順利的在宅養老。 -
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- 理財記者 前資深媒體人 朱國鳳
- 從台灣第一本理財雜誌開始，完整參與理財雜誌的更迭變化。曾主跑過房地產、證券、基金、銀行、保險等財金路線，擁有產官學界豐富的採訪與撰述經驗。 有感於網路興起，碎片般的知識更容易產出與取得，自我期許在眾聲喧嘩的年代，提供整合性、系統性的建議。
朱國鳳專欄： http://www.ilong-termcare.com/Expert/Detail/8
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