• 【朱國鳳專欄】老人家如果窮得只剩下房子?現在開始計畫,讓長輩有錢拿、有房子住-以房養老(下)

    18292 人瀏覽
    「以房養老」雖然不影響繼承,但是從老張案例可知,借貸期間越長、借貸本金越多、借貸利率越高,老張天年之後,除非當時房價增值幅度遠大於借貸本利和,否則小張繼承到的房產淨值已經所剩無幾,甚至可能是「負資產」。
     
     
    承(上)篇,本篇開始的評估重點需舉例說明,以下先試算某一行庫方案。
     


    【模擬案例】

    .老張有一屋申請以房養老,假設市值約 2,057 萬元,可以借貸 7 成約 1,440 萬元,借貸期間 30 年 360 期,每期借貸額度為 4 萬元(1,440/360),但是每月實領金額需先扣掉利息。
     
    .由於是機動計息,30 年借貸期間利率有高有低,假設平均為3%。每月借款利息會隨借貸本金逐月增加而升高,譬如第 1 期實領 4 萬元,到 102 期時實領已經不到 3 萬元了(29,900),為避免老人家實領越來越少,該行庫採取當利息超過該期本金1/3 時,超過利息開始掛帳,也就是先不扣息。
     
    .本案例的老張在第 131 期時,利息開始掛帳,從本期開始到貸款期間結束,都是實領 2 萬 7 千元。
     
    在此之前已繳息總額為 382 萬 3,600 元,掛帳利息總額為 263 萬 3,500 元,全部利息總額為 645 萬 7,100 元。
     
    (圖片來源:photo  AC)


     重點 4  談判利率加碼幅度

    正向抵押貸款,想要精省利息總額,必須四管齊下:本金、利率、期數、還款方式,才能把省息效果發揮到最極致,反向抵押貸款道理其實也相通。
     
    不過,目前開辦「以房養老」的行庫,還款方式都一樣,至於借貸本金多寡與期數長短,則與老人家預估天年、和期待領到的「養老金」有關,個人狀況不同,老人家最需了解的應是利率。
     
    近期「以房養老」利率約在 1.93~2.8%,高低差距達一個百分點,從模擬案例可知,利息會直接影響實際可以領到的養老金。如果未來轉成升息循環,利息吃掉預期養老金的比例會更高,因此「以房養老」的承貸戶更需要對於利率「錙銖必較」。
     
    目前房貸計息大多是採取「階梯式的指數型房貸」,也就是第一段、第二段利率是固定利率,第三段開始則是機動利率。第一段與第二段是優惠期,優惠期的利率當然很低,因此關鍵應是看優惠期結束後的利率怎麼訂。
     
    一般房貸的利率結構=指標利率+加碼幅度,大多數銀行的指標利率差距很少,因為都是按市場利率水準而定,決定不同房貸戶利率的關鍵在於「加碼幅度」。

    目前有七家行庫開辦,如果能優先洽詢過去往來最多、或是貢獻最多的行庫,而且房子坐落地段條件也不錯的話,可能爭取適用較低的加碼幅度。
     
    (圖片來源:pixabay)
     
     

     重點 5  評估利息掛帳方式

    借款付息,是天經地義,問題是隨著期數增加、借貸本金累增,每月需要支付的利息也會越來越高,相對的,扣息後領到的每月「養老金」也會越來越少,於是銀行普遍採取「掛帳」的彈性做法。
     
    有的行庫是當每月利息超過本金 1/3 時掛帳;有的是借款成數不超過五成者,在貸款期間的利息都可掛帳;有的是當利率超過 2.5% 時,超額部分先掛帳。
     
    不管哪一種模式,
    申貸者不要只看期初每月可以借到多少錢,而是要看利息開始掛帳後,每月可以實際入袋的金額。
     
    譬如案例中的老張,試算期初可以月領 4 萬元,但是到了第 10 年後,每月固定只剩 2 萬 7 千元,一直領到第30年結束,因此老張要評估的是,掛帳後實領的 2 萬 7 千元,能否支應退休生活。
     
    目前有的行庫採取不動用、不計息,且每月未用動到的額度,可累積至下一個月。譬如每月核貸額度為 4 萬元,5 月份只動用 3 萬元,5 月份就只會產生 3 萬元本金所產生的利息,剩下未用到的 1 萬元本金,可以留到 6 月份時動用,這種計息方式,對借貸者來說較為彈性。



     重點 6  評估利息總額的代價

    以老張為例,市值 2 千萬元的房子,借貸 7 成約 1,440 萬元,但是 30 年間實際落袋的「養老金」總額並非 1,440 萬元,因為掛帳前每月先扣掉的利息總額有 382 萬 3,600 元,30 年間,老張真正落袋的「養老金」是 1,057 萬 6,400 元(1,440 萬-382 萬 3,600)。
     



    30 年後,假設老張天年已到,子女想要「贖回」這間房子的話,子女需要清償老張借去的 1,440 萬本金,再加上掛帳尚未支付的利息總額 263 萬 3,500 元,換句話說,這間房子的全部利息總額為 645 萬 7,100元(382 萬 3,600+263 萬 3,500)。
     
    當初借貸本金 1,440 萬元,利息總額 645 萬元,利息總負擔佔去借貸本金近 45%,這是「以房養老」申貸戶需支付的全部代價,也是銀行業者會積極參與這項業務的主因。
     
    (圖片來源:pixabay)


     重點 7  評估子女繼承的影響程度

    媒體採訪某位以房養老案例的女兒,女兒表示,「他們都沒有太大異議,因為父親堅持,而且他們都已成家」。

    從這段短短的談話可以窺知,子女同意是因為「父親堅持」,而且不是「完全沒有異議」,而是「沒有太大異議」,透露出子女面對以房養老的心態。
     
    在家庭資產負債表中有一個項目叫作「未來資產」,就是未來期待可以繼承到的資產,譬如父母的房子,就會被子女視為「未來資產」。結果「以房養老」一出籠,繼承期待就可能落空,這是我為何會在前篇認為,「以房養老」可能也會在第二代捲起千堆雪的原因之一。
     
    「以房養老」雖然不影響繼承,但是從老張案例可知,借貸期間越長、借貸本金越多、借貸利率越高,老張天年之後,除非當時房價增值幅度遠大於借貸本利和,否則小張繼承到的房產淨值已經所剩無幾,甚至可能是「負資產」。
     
    若要調查子女對於「以房養老」的態度,可能會有相當比例是「不太樂意」。但是子女若無力擔負孝養金,當然也不應過度期待所謂的「未來資產」,「以房養老」至少提供父母養老的 plan B。
     
    (圖片來源:pixabay)
     

     重點 8  銀行對於撥款的保證

    既然「以房養老」的每月撥款是作為養老金,是否能每月正常撥款,就是合約的關注重點。譬如房子未來若面臨:重建、都更、滅失、被設二胎,或是失智、監護宣告,都不能影響正常撥款。
     
    還有目前民法規定的抵押權設定期限上限為 30 年,當 30 年屆滿後天年未到,銀行是否能另行約定變更延長?還有需要延長期限、或是需要增貸時,借款人如果已經失去行為能力,銀行會如何處理?都有必要在訂約時詢問清楚。

     

     重點 9  銀行減少承做的可能

    老張案例中,借 1,440 萬元,銀行賺去利息總額 645 萬元,乍看銀行真是一本萬利,其實銀行也承受相當的風險。譬如正向抵押貸款的借貸本金是先大後小,反向抵押貸款的借款本金是先小後大,借出去的本金會隨著時間增加而不斷疊高,承作件數越多,銀行的流動性壓力也越高。
     
    還有正向抵押貸款,借款人清償完房貸後多半續住、或轉售;反向抵押貸款到期後,子女若不繼承還款,抵押的房子勢必進入法拍市場,如果同時湧入的房子量體夠大,對房價將有不利影響。
     
    更重要的是,長期房貸可能產生的利率風險、房價波動風險、延壽風險,如果沒有保險機制讓業者轉移風險,又碰到房市長空的話,銀行也可能會縮減「以房養老」的業務。
     

    任何一項金融商品都沒有絕對的利弊好壞,而是看是否適合個人需求。
     
    尤其這項業務牽涉兩代權益,最重要的是,在上一代養老需求,以及下一代繼承需求間找到平衡點。
     
    (圖片來源:pixabay) 
     
     
     
    專欄作家|朱國鳳

    點此了解朱國鳳>>

     
     
    退休後的康莊大道,從現在開始打造:
     
           

    最多人使用的長照平台-愛長照|找看護,「居家照顧」、「醫院照顧」、長期或臨時,只要填寫資料免費刊登,協助找到台籍照服員、看護。

    另外整合了多項照顧資源,「找外籍看護」、「找機構」、「送餐服務」、「居家護理師」等等。

    以上需求請點入→https://bit.ly/2UINgPH,有其他的需求問題,請加入愛長照LINE詢問,專人為您解答→https://bit.ly/2Q39vhJ
  • 更多福利補助、長照資訊,每日傳遞給您
    快來加入愛長照Line↓


        


愛長照謝謝您長期的支持,如果您對內容有任何疑問,或想提供更多
 新的長照資訊給我們,歡迎聯絡我們:service@ilong-termcare.com
  • 愛長照定位:解決照顧者疑惑的社群、整合長照專業者的論壇、關心長期照顧者的媒體
  • 愛長照宗旨:希望,互助,愛心,陪伴
    • 愛長照訂閱電子報
    • 追蹤愛長照
© 2016 i Long-term care All Right Reserved.